Gemeinde Stuhr

Im Sanierungsgebiet „Ortskern Stuhr“ stehen Fördermittel für private Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die der Umsetzung der Sanierungsziele der Gemeinde Stuhr dienen, zur Verfügung. Die „Richtlinie der Gemeinde Stuhr zur Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als Teilmodernisierungen an privaten Gebäuden im Fördergebiet „Ortsentwicklung Stuhr“ regelt die Förderung in Einklang mit der Städtebauförderungsrichtlinie - R-StBauF des Landes Niedersachsen.

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen als Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer*in. Förderfähige Maßnahmen umfassen unter anderem die Instandsetzung von Fassaden und Dächern, die Erneuerung von Fenstern, die Optimierung des Schallschutzes, die Verbesserung der Barrierefreiheit, energetische Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung, sowie Maßnahmen zur Fassadenbegrünung. Die Förderung von Maßnahmen, die lediglich der allgemeinen Verschönerung dienen, sowie laufende erforderliche Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, wird grundsätzlich ausgeschlossen.

Die Höhe der Förderung bemisst sich nach einer auf den Einzelfall bezogenen Pauschale. Für Teilmodernisierungen sind pauschal max. 30 % Förderung, für Teilmodernisierungen von denkmalgeschützten bzw. stadtbildprägenden Gebäuden maximal 40 % Förderung möglich. Die Höhe der pauschal zu erhaltenden Fördersumme ist gedeckelt auf 30.000 Euro bzw. 50.000 Euro bei stadtbildprägenden Gebäuden (zzgl. Baupreisindexsteigerung ab 2023).

Städtebaufördermittel können nur nachrangig zu anderen Fördermitteln eingesetzt werden. Die Eigentümer*innen werden durch den Sanierungsträger der Gemeinde individuell zu den zur Verfügung stehenden Fördermitteln beraten.

Wichtig ist, dass Sie sich immer vor Baubeginn mit der Gemeinde (Fachdienst 23 Ortsteil- und Regionalentwicklung) oder dem Sanierungsträger in Verbindung setzen, um eine Vereinbarung abzuschließen. Eine Beantragung nach Baubeginn ist nicht möglich.

Es besteht kein Rechtsanspruch auf Förderung.

Bitte beachten Sie das Merkblatt Fördermöglichkeiten für Eigentümer*innen von Grundstücken im Sanierungsgebiet "Ortskern Stuhr"

Der städtebauliche Rahmenplan wird für die Vorbereitung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen „Ortskern Stuhr“ eingesetzt. Der städtebauliche Rahmenplan ist selbst kein Bauleitplan, sondern ein informeller Plan. Im städtebaulichen Rahmenplan werden die Sanierungsziele weiterentwickelt und konkretisiert.

Der Rahmenplan wird nach seiner Fertigstellung vom Rat der Gemeinde beschlossen und ist die Grundlage für die Selbstbindung zur Umsetzung der Sanierungsziele.

Der Rahmenplan gibt den "Rahmen" für die zukünftige Entwicklung des Ortskerns vor. Er wird für das erweiterte Plangebiet erstellt und bettet diesen in den räumlichen Zusammenhang der Gemeinde ein. Der Bezug zur Umgebung des Plangebiets wird aufgegriffen und dargestellt.

Durch das frühzeitige und umfassende Einbeziehen der Eigentümer*innen und Bewohnerschaft im Sanierungsgebiet soll die Umsetzung der Sanierung und die Konkretisierung von Einzelmaßnahmen unterstützt werden. Außerdem dient der städtebauliche Rahmenplan als Entscheidungshilfe für übergeordnete Behörden bei der Beurteilung, Förderung und Genehmigung städtebaulicher Planungen und Maßnahmen sowie der Information für Träger öffentlicher Belange über die Absichten der Gemeinde. Er ist das zentrale Instrument, um dem Fördermittelgeber die Ziele der Sanierung darzulegen.

Der städtebauliche Rahmenplan wird von der Gemeinde in einem Prozess des Planungsdialogs mit den Eigentümer*innen und der Bewohnerschaft erstellt. Bestandteile sind der Plan oder mehrere Pläne, ein Bericht und ergänzende Illustrationen, Beschreibungen, gegebenenfalls auch Modelle. Die Rahmenplanung ist dabei immer eine interdisziplinäre Aufgabe; bei der Erarbeitung der Planung wird der Austausch zwischen den Akteuren von der Gemeinde gesucht, die diese Planung mittragen, Einfluss auf diese Planung haben, sie umsetzen sollen oder Betroffene sind. Damit ist städtebauliche Rahmenplanung ein Instrument der Ortskernentwicklung als kooperative Aufgabe von Politik, Verwaltung, institutionellen Interessenträgern und Bürgerinnen und Bürgern.

Ortskernentwicklung Stuhr - Mitmachen!

Bodenwertermittlungen und Ausgleichsbeträge: 
Mit Abschluss der Sanierungsverfahren hat die Gemeinde zu prüfen, ob und ggf. in welcher Höhe sanierungsbedingte Wertsteigerungen (Ausgleichsbeträge) entstanden sind.

Nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (vgl. §§ 153 ff BauGB) haben die Eigentümer für die ausschließlich durch die Sanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu entrichten. Im Gegenzug entfallen die sonst üblichen Straßenausbaubeiträge.

Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich nach Abschluss des Sanierungsverfahrens durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert) und dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert). Notwendig für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung sind damit immer zwei Wertermittlungen: für den Anfangs- und für den Endwert.

Eigene Aufwendungen von Eigentümer*innen können zur Erhöhung des Bodenwertes beitragen. Der dadurch bewirkte Anteil an einer Bodenwerterhöhung fließt aber nicht in die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen ein.

Das Verfahren zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen wird das Sanierungsverfahren im Sanierungsgebiet „Ortskern Stuhr“ von der Rahmenplanung bis zum Abschluss der Gesamtmaßnahme thematisch begleiten. Das gilt ganz besonders für die regelmäßige Information der Eigentümer*innen.

Die Erhebung des Ausgleichsbetrages wird im weiteren Verlauf der Sanierung mit den Eigentümern*innen erörtert. Zur Zahlung des Ausgleichsbetrages können ggf. individuelle Lösungen gefunden werden (z.B. Vereinbarung einer Ratenzahlung).

Sonderabschreibung im Sanierungsgebiet gem. §§ 7 h Einkommenssteuergesetz:  
Der besondere Steuervorteil im Sanierungsgebiet gem. §7 h ff Einkommensteuergesetz verschafft den Grundstückseigentümer*innen eine Mitfinanzierung von Modernisierungskosten durch Steuererstattungen.

Für die Grundstücke, die in einem Sanierungsgebiet liegen, besteht die Möglichkeit, für Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden, die zur Behebung von baulichen, energetischen und gestalterischen Mängeln und Missständen und zur nachhaltigen Verbesserung des Nutzwertes beitragen, eine erhöhte steuerliche Abschreibung gem. §§ 7h/10f/11a Einkommensteuergesetzt (EStG) Steuervorteil zu bekommen.

Vor Durchführung von beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen ist dafür eine vertragliche Vereinbarung (Modernisierungsvertrag) zwischen Gemeinde und Eigentümer abzuschließen, um nach Beendigung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eine Bescheinigung im Sinne des EStG von der Gemeinde Stuhr zur Vorlage beim Finanzamt zu erhalten. Dafür ist eine Kostenschätzung/Planung oder Angebote und nach Fertigstellung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eigentümerseitig eine Schlussabrechnung bei der Gemeinde vorzulegen. Anerkannt sind alle baulichen Investitionen, die grundsätzlich dem üblichen Standard und den allgemeinen Regeln der Technik entsprechen sowie im Sinne der Sanierungsziele sind.

Nach positiver Prüfung der Schlussabrechnung erhalten die Eigentümer*innen eine Bescheinigung, dass der Vertrag erfolgreich durchgeführt wurde. Zusammen mit dem Vertrag werden diese Unterlagen dem zuständigen Finanzamt vorgelegt.

Bitte beachten Sie das Merkblatt Fördermöglichkeiten für Eigentümer*innen von Grundstücken im Sanierungsgebiet "Ortskern Stuhr"

Wie hoch sind die Abschreibungsmöglichkeiten?

Beispielbetrachtung:

A. Modernisierungs- / Instandsetzungskosten: 100.000 €

• Einkommen p. a. 50.000 €
• Persönlicher Steuersatz 35%
• § 10 f EStG (selbstgenutztes Wohnhaus, > über 10 Jahre a´ 9 %= 90 % Sonderabschreibung)

Einkommensteuer

• Ohne Sonderabschreibung: 17.500 €
• Mit Sonderabschreibung: 50.000 € - 9.000 € = 41.000 € *0,35 => 14.350 €
• Steuerersparnis Jahr 1-9: 3.150 € p.a.
• Steuerersparnis über 10 Jahre:  € 31.500

B. Modernisierungs- / Instandsetzungskosten: 100.000 €

• Einkommen p. a. 50.000 €
• Persönlicher Steuersatz 35%
• § 7h EStG (vermietetes Wohnhaus, > über 12 Jahre 100 % Sonderabschreibung)

Einkommensteuer

• Ohne Sonderabschreibung: 17.500 €
• Mit Sonderabschreibung: 50.000 € - 9.000 € = 41.000 € *0,35 => 14.350 €
• Steuerersparnis Jahr 1-8: 3.150 € p. a.  Jahr 9-12: 2.450 € p.a.
• Steuerersparnis über 12 Jahre: 35.000 €

Nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes erhalten alle darin liegenden Grundstücke einen Sanierungsvermerk im jeweiligen Grundbuch. Mit dem Sanierungsvermerk wird im Grundbuch vermerkt, dass sich Ihr Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet. Der Sanierungsvermerk hat nur eine hinweisende und keine belastende Funktion. Der Vermerk wird nach Abschluss der Sanierung gelöscht.

Durch den Sanierungsvermerk wird der Eigentümer an der Verfügung über sein Grundstück grundsätzlich nicht gehindert. Bestimmte Vorgänge bedürfen im Sanierungsgebiet der Genehmigung der Gemeinde Stuhr. Siehe auch nachfolgend „Sanierungsrechtliche Genehmigung gem. §§ 144/145 Baugesetzbuch“

Sanierungsrechtliche Genehmigung gem. §§ 144/145 Baugesetzbuch: 
Zur Realisierung der Sanierungsziele werden jedes Jahr Steuermittel für private und öffentliche Maßnahmen eingesetzt. Damit durch Einzelmaßnahmen die Umsetzung der Sanierungsziele nicht wesentlich erschwert oder gar unmöglich gemacht wird, ist in § 144 Baugesetzbuch festgelegt, dass für folgende Rechtsgeschäfte und Vorhaben bzw. Maßnahmen eine Sanierungsgenehmigung einzuholen ist.

1. Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Abbruch einer baulichen Anlage sowie erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen; hierunter fallen z.B. auch
   - Dach- und Fassadenarbeiten
   - Veränderungen an Türen und Fenstern
   - Änderungen am Grundriss
   - Veränderung des Umfeldes
   
   
2. Miet- und Pachtverträge über den Gebrauch oder Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes mit einer befristeten Laufzeit von mehr als einem Jahr
   
   
3. Veräußerungen von Grundstücken sowie die Bestellung und Veräußerung von Erbbaurechten
   
   
4. Grundbuchliche Belastungen von Grundstücken (z.B. Grundschuldbestellungen, Eintragungen von Grunddienstbarkeiten)
   
   
5. Schuldrechtliche Verträge, in denen eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 3 und 4 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird (z.B. Tausch- oder Schenkungsvertrag)
   
   
6. Begründung, Änderung oder Aufhebung von Baulasten
   
   
7. Jede Veränderung der Grundstücksgrenzen (Grundstücksteilung oder -vereinigungen, Flurstückszerlegungen)

Die Genehmigung ist vor Beginn einer Maßnahme bei der Gemeinde zu beantragen. Ein Antragsformular finden Sie auf der Webseite der Gemeinde zur Ortskernentwicklung Stuhr. Bei Abschluss von Grundstückskaufverträgen kümmert sich der/die beurkundende Notar*in um die Antragsstellung bei der Gemeinde.

Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben wird die sanierungsrechtliche Genehmigung zusammen mit dem Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt. Im Falle der Gemeinde Stuhr liegt diese Funktion bei der Gemeinde. Die Abstimmung der Anträge erfolgt daher gemeindeintern.

Nach Eingang der prüffähigen Antragsunterlagen hat die Gemeinde laut Baugesetzbuch einen Monat Zeit, den Antrag zu entscheiden (2 Monate bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben). Bei komplexen Sachverhalten kann die Frist verlängert werden.

Für die Beantragung der Sanierungsrechtlichen Genehmigung erhebt die Gemeinde keine Gebühren.

Bei allen Vorgängen unterstützt und berät Sie der Sanierungsträger.